Servitutinis kelias – tai teisė naudotis svetimu žemės sklypu tam tikroje dalyje, siekiant užtikrinti patekimą į savo sklypą ar statinį. Tokia teisė ypač aktuali kaimo vietovėse ar ten, kur dėl istoriškai susiklosčiusių aplinkybių nėra suformuotų bendrojo naudojimų kelių. Straipsnyje nagrinėjami pagrindiniai servitutinio kelio teisiniai aspektai ir pateikiami naudingi patarimai, kaip tinkamai įforminti servitutinį kelią ir apsaugoti savo teises.
Kas yra servitutinis kelias?
Servitutinis kelias – tai specifinė servituto forma, suteikianti teisę naudotis kito asmens žemės sklypu keliui įrengti ar juo naudotis, kai nėra galimybės patekti į savo sklypą kitu būdu. Dažniausiai pasitaikantys servitutai yra kelio servitutai, leidžiantis vienam žemės savininkui naudotis kito sklypo dalimi privažiavimui prie savo sklypo. Servitutiniai keliai skirtingai nuo bendro naudojimo kelių (dažniausiai aptarnaujami savivaldybės) prižiūrimi tarnaujančio daikto savininkų ir ar naudotojų, pagal jų tarpusavio sutarimą (dažniausiai sutarties pagrindu).Skirtingai nuo bendro naudojimo kelių (atskirti nuo sklypų), servitutiniai keliai yra sklypuose ir yra jų dalis. Svarbu pažymėti, kad servitutinis kelias nėra nuosavybės forma – jis suteikia teisę naudotis, bet ne valdyti ar keisti svetimą sklypą.
Kaip nustatomas servitutinis kelias?
Servitutinis kelias gali būti nustatomas keliais būdais:
- Sutartiniu būdu (sandoriu) – kai kaimynai susitaria dėl kelio naudojimo sąlygų ir tai įformina notariškai. Tai dažniausias ir paprasčiausias būdas.
- Teismo sprendimu – kai susitarti nepavyksta, servitutas gali būti nustatomas teismo sprendimu, remiantis faktiniais pateikimo prie sklypo poreikiais. Toks sprendimas priimamas jei nėra kitos galimybės patekti į sklypą su kuo mažesniu poveikiu, apribojimais tarnaujančiam sklypui. Dėl sklypo dalyje ( kurioje nustatytas servitutas) atsiradusių ūkinės veiklos apribojimų (statybų, žemės dirbimo ir kt.) praktiškai visada nustatoma kompensacija tarnaujančio sklypo savininkui.
- Įstatymo pagrindu – kai kuriais atvejais įstatymai tiesiogiai numato servituto būtinybę. Čia būtų senų energetikos objektų apsaugos zonos (elektros linijų, trasformatorinių), pasienio fizinio barjero ir tam tikrų karinių poligonų.
- Administraciniais aktais- pagal žemėtvarkinius projektus numatyti servitutai patvirtinti žemėtvarkos skyrių vadovų.
Servitutinio kelio registravimas
Servitutas turi būti įregistruotas Nekilnojamojo turto registre. Tik tada jis tampa galiojančiu trečiosioms šalims – pvz., naujiems sklypo savininkams. Registracijos metu reikalingas servituto nustatymo planas, kuris parodo tikslią kelio vietą žemėlapyje, jo plotį, ilgį bei kitus esminius parametrus.
Be šio plano servituto įregistruoti nepavyks. Todėl itin svarbu kreiptis į specialistus, kurie gali parengti tokį planą bei pateikti visus dokumentus Registrų centrui.
Teisiniai aspektai
Servitutiniai santykiai yra reglamentuojami Lietuvos Respublikos Civilinio kodekso 4.111–4.129 straipsniais. Pagrindiniai akcentai:
- Servitutas negali būti naudojamas plačiau nei numatyta – negalima kelio plėsti ar naudoti kitaip nei sutarta.
- Jis neturi trukdyti pagrindinio sklypo savininko naudojimuisi nuosavybe.
- Jei pasikeičia aplinkybės (pvz., atsiranda kitas privažiavimas, tarnaujančio sklypo savininku tampa tas pats asmuo), servitutas gali būti panaikintas ar pakeistas teismo sprendimu, arba nauju susitarimu (sandoriu)
- Kelio priežiūra paprastai tenka naudotojui, nebent sutarta kitaip.
Svarbu žinoti ir tai, kam priklauso servitutinis kelias. Kelio danga priklauso pagrindinio sklypo savininkui, tačiau teisė naudotis ja – servituto turėtojui.
Praktiniai patarimai
- Pasitikrinkite dokumentus – prieš perkant sklypą, patikrinkite, ar yra įregistruotas servitutas. Jei ne – klauskite, kaip bus sprendžiamas privažiavimo klausimas.Servituto vietą reiktų tikrinti sklypo plane arba atksirame servituto plane .Servituto registraciją reiktų tikrinti sklypo NEKILNOJAMOJO TURTO REGISTRO DUOMENŲ BAZĖS IŠRAŠE, grafoje „kitos daiktinės teisės“.
- Kaip sužinoti, ar kelias servitutinis? – tai galite padaryti pagal prieš tai aprašytą punktą tikrinant sklypo dokumentus. Greitu laiku tokia galimybė atsiras viešai pieinamuose portaluose tokiuose kaip Regia.lt arba Geoportal.lt, nes šiuo metu naujų servitutų poligonai registruojami Registrų centro kadastro žemėlapyje.
Jei tai bendro naudojimo kelias tą galite pasitikrinti Regia.lt, kur matysite savo sklypo ribas ir ar kelias išimtas iš sklypo ploto ar ne. Jei išimtas tai greičiausai yra bendro naudojimo kelias , o ne servitutinis. Dėl tikslesnės info geriausia visada pasikonsultuoti su specialistais- matininkais.
- Ruoškitės konfliktams – deja, servitutiniai keliai dažnai sukelia ginčus, tad verta turėti ne tik tikslų servituto planą, bet ir nusistatyti tikslią vietą vietovėje (tą gali padaryti tik specialistas su profesionalia įranga). Taip tam tikrais atvejais sutartyje pravartu nusimatyti servitutinio kelio priežiūros ir kitus specifinius naudojimo niuansus.
- Nelaikykite to formalumu – tinkamai įformintas ir užregistruotas kelio servitutas saugo tiek Jūsų, tiek kaimynų teises.
Jei Jums reikalingas servituto nustatymo planas ar kompensacijos skaičiavimas už servitutą, mūsų įmonė gali padėti – turime patirties rengiant tiek paprastus, tiek sudėtingus servitutinius planus. Kreipkitės, pakonsultuosime, parinksime tinkamiausią servituto vietą ir darbus atliksime pagal visus galiojančius teisės aktus ir techninius reikalavimus
Tinkamai nustatytas ir įformintas servitutinis kelias ne tik užtikrina patogų patekimą į sklypą, bet ir apsaugo nuo ilgų teisminių ginčų. Todėl svarbu pasirūpinti teisine apsauga iš anksto ir naudotis specialistų pagalba.
Daugiau informacijos galite rasti čia.
