Žemės teisėje dažnai pasitaikantis, tačiau ne visiems aiškus terminas – servitutas – gali turėti reikšmingos įtakos tiek žemės savininkų, tiek naudotojų teisėms ir pareigoms. Servitutas yra svarbi teisės norma, kuri gali turėti ilgalaikės įtakos nekilnojamojo turto naudojimui ir savininkų tarpusavio santykiams. Suprasti servituto esmę, jo nustatymo tvarką bei galimas pasekmes yra būtina kiekvienam žemės sklypo savininkui ar naudotojui. Tinkamai įvertinti ir teisiškai įforminti servitutus padeda išvengti ginčų bei užtikrina sklandų turto naudojimą.
Kas yra servitutas?
Servitutas – tai daiktinė teisė, suteikianti asmeniui galimybę ribotai naudotis kitos asmens žeme tam tikromis sąlygomis (tik pagal esamo servituto pobūdį). Tai gali apimti įvairias teises, tokias kaip pravažiavimas per kitą sklypą, vandens tiekimas, elektros energijos tiekimas, nuotekų, šilumos sistemų, dujotiekių ir kitų inžinerinių sistemų, jų eksploatavimui ir priežiūrai. Ši teisė yra ypač svarbi, kai kalbama apie žemės naudojimą ir jo apribojimus. Suprasti, kas yra servitutas, yra būtina visiems žemės savininkams ir potencialiems pirkėjams, kad būtų galima išvengti galimų nesusipratimų ateityje. Svarbu paminėti, kad pasikeitus tarnaujančio (servitutas esantis sklype kuriuo gali pasinaudoti kiti) ar viešpataujančio (servitutas kuris yra gretimame sklype ir juo naudojasi kito sklypo savininkas) sklypo savininkui servitutai išlieka t.y. jie susieti ne su asmeniu, bet su nekilnojamuoju daiktu.
Servitutų rūšys
Servitutas gali būti skirstomas į kelias rūšis, atsižvelgiant į jo pobūdį ir tikslus:
- Kelio servitutai: tai labiausiai paplitusi forma, suteikianti teisę naudotis žemės sklypu, dažniausiai pravažiavimo, praėjimui ar gyvulių varymui.
- Inžinerinių tinklų servitutai: šiuo atveju teisė yra suteikta konkrečiam asmeniui (fiziniam ar juridiniam) naudotis ir arba tiesti, aptarnauti požemines ar antžemines inžinerinių tinklų komunikacijas.
- Statinių servitutai: leidžia ant sklypo dalies eksploatuoti pastatą ar statyti ar montuoti statinių dalis, kabančias virš tarnaujančio sklypo.
- Servitutai naudotis sklypo dalimi kitais tikslais (visuomenės poreikiams): tai gali būti teisė lankyti rekreacines teritorijas, kraštovaizdžio kompleksus ir pan.
- Kiti servitutai: specifinės formuluotės servitutai, kurie gali apimti prieš tai aptartus servitutų tipus, tikslinant servitutų aprašų turinį pagal konkrečius specifinius atvejus.
Kaip nustatomas servitutas?
Servituto nustatymas gali vykti keliais principais:
- Įstatyminiai servitutai: gali nebūti sklypų planuose ar Registrų centro duomenų išrašuose, tačiau pagal įstatymus numatyti: Pagal elektros energetikos įstatymą 75 str. 3 dalį numatyti servitutai. Elektros linijų , transformatorinių apsaugos zonų ribose. Lietuvos kariuomenės Rūdininkų karinio poligono įstatymu numatyti servitutai. Fizinio Barjero Lietuvos Respublikos teritorijos prie Europos Sąjungos sienos su Baltarusijos Respublika įrengimo įstatymu 8 str. 1 dalimi numatyti servitutai
- Teismo sprendimu: jei per žemėtvarkos projektus ar kitais atvejais nebuvo numatytas kelio ar kitoks servitutas tokį servitutą galima bandyti prisiteisti teismo keliu. Prieš teismą reiktų pasirengti pageidaujamo servituto planą . Net ir prisiteisus servitutą už jį turi būti sumokama kompensacija tarnaujančio daikto savininkui už sumažėjusias galimybes pilnavertiškai naudotis sklypo dalimi.
- Sandoris: pagal susitarimą fiziniai ar juridniai asmenys gali sutarti dėl servituto vietos ir atlygio už jį. Sutarus dėl servituto vietos rengiamas servituto planas, kurį tvirtina notarė ir vėliau jis registruojama Registrų centre.
- Žemės įstatymo numatytais atvejais -Administraciniais aktais : Dažniausiai tai bus žemės reformos projektuose numatyti servitutai tvirtinami apskrities viršininko įsakymais arba NŽT skyriaus vedėjo sprendimais,vėliau įregistruoti Registrų centro.
Ką svarbu žinoti žemės sklypo savininkui?
Savininkai turėtų atkreipti dėmesį į šiuos aspektus:
- Teisių ir pareigų supratimas: būtina žinoti, kokias teises ir pareigas suteikia servitutas, kad būtų galima tinkamai reaguoti ir valdyti situaciją.
- Sutarties sąlygos: atidžiai perskaitykite servituto sutartį arba servituto aprašą, kad išvengtumėte nesusipratimų dėl naudojimosi teisėmis ir gautumėte tinkamą kompensaciją už tarnaujanti servitutą.
- Galimos pasekmės: servitutas riboja ūkinę veiklą toje dalyje, kurioje numatytas servitutas (statybas, laikinus įrenginius, želdinius), tai mažina sklypo vertę, todėl nustatant naują servitutą sklype savininkas pretenduoja į sąžiningą kompensaciją. Jei jūsų sklype yra nustatytas tarnaujanti servitutas jūs negalite jokiomis priemonėmis riboti viešpataujančio daikto savininkui pagal paskirtį naudotis šiuo servitutu, nes tai gali išaukti teisines pasekmes. Servituto ribos nuststomos centimetriniu tikslumu, su tiksliu planu, todėl teisės ir pareigos galioja tik šiose ribose, netikslus naudojimas taip pat gali lemti neigiamas teisines pasekmes.
Kada verta kreiptis į specialistus?
Kreiptis į specialistus verta šiais atvejais:
- Jei kyla neaiškumų: jei nesate tikri dėl savo teisių ar pareigų, profesionalai gali suteikti reikiamą informaciją ir patarimus.
- Kai reikia parengi servituto planą teismui ar sandoriui.Tokiu atveju reiktų kreiptis į matininkus dėl pirminės konsultacijos dėl servituto vietos , tipo ir servituto plano parengimo.
- Kai reikia tiksliai nužymėti servituto vietą vietovėje. Tik specifine tikslia įranga matininkas gali vietovėje nustatyti tikslią servituto vietą. Tas aktualu tiek savininkui, kurio sklype yra servitutas, tiek savininkui, kuris juo naudojasi. Kai servituto vieta aiški, tai gali sumažinti žalą tarnaujančio sklypo savininkui , kai nebus važinėjama keliose vietose per sklypą. Jei vystytojo arba naudotojo lėšomis bus įrengtas kelias ne servituto ribose gali būti papildomos teisinės pasekmės, piniginiai praradimai už netinkamai įrengtą kelią.
Jei ieškote profesionalių paslaugų, mes galime atlikti servituto nustatymo planą, kuris padės jums geriau suprasti ir valdyti savo teises. 📋
Ar norėtumėte sužinoti, kaip servitutas gali paveikti jūsų žemės sklypą? Daugiau informacijos rasite čia.
